Nowe zasady planowania przestrzennego – jakie zmiany czekają właścicieli działek budowlanych?
Do końca czerwca 2026 roku gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych. Co nowe regulacje będą oznaczać dla właścicieli działek marzących o budowie na nich w przyszłości domu?
Dotychczasowy system planowania przestrzennego w Polsce był często krytykowany za nadmierną biurokrację i brak spójności. Nowe zasady wprowadzają szereg zmian, m.in.:
- Uproszczenie procedur uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – szybsze i bardziej przewidywalne decyzje.
- Większą rolę planów ogólnych – będą one określać strategiczne kierunki rozwoju gmin, co może wpłynąć na lokalizację inwestycji.
- Zmniejszenie liczby decyzji o warunkach zabudowy (WZ).
Co nowe zasady oznaczają dla właściciela działki?
Jeśli Twoja działka znajduje się na terenie objętym MPZP, nowe przepisy mogą tylko przyspieszyć proces budowlany. Jeśli jednak planu brakuje, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ) może okazać się bardziej problematyczne, a czasem nawet niemożliwe.
Jednym z najbardziej kontrowersyjnych i medialnych zapisów nowego prawa jest regulacja maksymalnej odległości od szkoły, w jakiej może być wybudowany nowy dom. W miastach wynosi ona 1,5 km, a na wsi rośnie do 3. Oczywiście, gminy mogą wprowadzać tu własne regulacje. Łatwo jednak wyobrazić sobie sytuację, w której działka na której planowaliśmy wybudować wymarzony dom nie uzyskuje stosownych ku temu dokumentów.
– Nowe przepisy sprawiają, że dla dwóch znajdujących się obok siebie działek, jedna może bez problemu uzyskać zgodę na wybudowanie na niej domu, a druga będzie bez szans – podkreśla Mirosław Wojtas, wspólnik firmy NOTICA. WOJTAS DEVELOPMENT, która realizuje m.in. Piękną Warkę czy Perłę Powsina. Niektóre działki mogą więc mocno stracić na wartości.
Co wziąć pod uwagę na etapie zakupu działki?
Jeśli planujesz budowę domu:
- Sprawdź MPZP – czy działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i czy nie ma ograniczeń odnośnie odległości do szkół czy przestrzeni zielonej.
- Monitoruj regulacje miejscowe – jeśli pojawią się nowe zasady dotyczące np. odległości, mogą one wpłynąć na wartość Twojej działki.
- Rozważ alternatywne lokalizacje – jeśli nowe regulacje uniemożliwią budowę w wybranym miejscu, warto poszukać innych rozwiązań.
Nowa ustawa może również wprowadzić bardziej rygorystyczne wymogi dotyczące zabudowy jednorodzinnej, takie jak:
- Większa ochrona terenów zielonych – możliwe ograniczenia w wycinaniu drzew pod inwestycje.
- Wymóg uzgodnień z sąsiadami – w niektórych przypadkach konieczność konsultacji społecznych przed rozpoczęciem budowy.
- Nowe standardy energetyczne – domy mogą wymagać lepszej izolacji lub instalacji OZE.
Co zrobić, gdy masz już działkę?
– Jeśli masz już działkę, warto wystąpić o warunki zabudowy jeszcze przed czerwcem 2026 – radzi Mirosław Wojtas. „Wuzetka” jest ważna przez pięć lat. Jej wydanie gwarantuje Ci, że w tym czasie będziesz mógł na jej podstawie wybudować dom.
Warto wziąć jednak pod uwagę także czas oczekiwania na wydanie takiego dokumentu. W zależności od regionu Polski może się on mocno różnić. Maksymalne przewidziane prawem trzy miesiące nie są tu jednak niczym niezwykłym.
Jak uniknąć problemów administracyjnych?
Zmieniające się przepisy mogą zarówno ułatwić, jak i utrudnić uzyskanie dokumentów niezbędnych do budowy domu na własnej działce. Jeśli nie chcemy się z tym borykać sami możemy skorzystać z pomocy specjalistów… albo po prostu poszukać inwestycji deweloperskiej w interesującej nas okolicy.