Ile kosztuje budowa domu - stan na styczeń 2026

Czy plany budowy własnego domu wciąż są w zasięgu Twoich finansów? Na początku każdego roku przyglądamy się rynkowi budowlanemu, aby sprawdzić aktualne koszty. Nasza analiza z zeszłego roku już się zdezaktualizowała, dlatego dziś, w styczniu 2026 roku, przedstawiamy zupełnie nowy obraz sytuacji.

Zanim przejdziemy do liczb, ważne zastrzeżenie: poniższe dane to uśrednione koszty. Finalna cena Twojego domu może znacząco od nich odbiegać w zależności od projektu, zastosowanych materiałów i precyzji w zarządzaniu budżetem. Pamiętaj jednak, że patrzenie na rynek tylko przez pryzmat pojedynczej, najtańszej oferty lub jednostkowego doświadczenia może być bardzo mylące. 

– Gdy zaczniesz zbierać oferty od fachowców, szybko przekonasz się, że zawsze znajdzie się ktoś, kto zdecyduje się zrobić to taniej… i dwóch, którzy zrobią to drożej – podkreśla Mirosław Wojtas, wspólnik firmy NOTICA. WOJTAS DEVELOPMENT, która realizuje osiedla w Warce oraz warszawskim Powsinie. Niestety, taniej nie zawsze znaczy równie dobrze.

Wspomnieliśmy, że podobne zestawienie robimy co roku. Tu znajdziesz ceny z początku 2025 roku,  z 2024, 2023 czy z 2022 roku, choć mają już znaczenie przede wszystkim historyczne.

Podstawowe koszty budowy w 2026 roku

Według najnowszych danych portali branżowych, przeciętne koszty budowy w Polsce kształtują się następująco:

• Stan surowy zamknięty: obecnie to wydatek rzędu około 3935 zł za metr kwadratowy. Oznacza to wzrost o blisko 3% w porównaniu ze styczniem 2025 roku.
• Stan deweloperski: doprowadzenie budynku do tego stanu kosztuje średnio 6605 zł za m². To wzrost o 2,8% rok do roku.

Dynamika wzrostu w 2025 roku okazała się więc wyraźnie wyższa niż prognozowano (rok temu mówiono raczej o stabilizacji niż wzrostach kosztów).

Specyfika regionu Mazowsza

Na Mazowszu, a zwłaszcza w bezpośrednim sąsiedztwie aglomeracji warszawskiej, koszty są tradycyjnie wyższe od średniej krajowej. Głównymi czynnikami są tu wyższe ceny robocizny oraz gruntów.

Dla Mazowsza, a w szczególności powiatów podwarszawskich, aktualne widełki cenowe wyglądają następująco:

• Stan surowy zamknięty: 4300 – 4600 zł/m²
• Stan deweloperski pod klucz: 7200 – 7800 zł/m²

Wartości te mogą być jeszcze wyższe dla bardzo indywidualnych projektów, domów pasywnych lub przy zastosowaniu materiałów premium.

Główne czynniki wpływające na koszty w 2026 roku

Co stoi za utrzymującym się wzrostem? Wbrew niektórym prognozom, rynek budowlany nie zwolnił tempa aż tak mocno.

1. Kontynuacja dużych inwestycji publicznych: Realizacja zapowiedzianego wcześniej rekordowego programu inwestycyjnego (m.in. środki z KPO) w 2025 roku utrzymała wysokie obciążenie firm wykonawczych i popyt na materiały, co podtrzymało presję na ceny.
2. Koszty pracy: W branży budowlanej wciąż obserwujemy deficyt wykwalifikowanych fachowców, co bezpośrednio przekłada się na wzrost wynagrodzeń i kosztów usług.
3. Ceny materiałów budowlanych: Pomimo pewnej stabilizacji w niektórych segmentach, ceny podstawowych materiałów, takich jak ceramika budowlana, stal zbrojeniowa czy materiały izolacyjne, pozostały na wysokim poziomie.

Jak zapanować nad budżetem budowy domu?

W obliczu rosnących i niepewnych kosztów, jeszcze większego znaczenia nabiera rozsądne planowanie i rozważenie alternatyw.

• Szczegółowy kosztorys i bufor bezpieczeństwa: Przy planowaniu budżetu absolutną koniecznością jest stworzenie szczegółowego kosztorysu (najlepiej z pomocą profesjonalisty) oraz zaplanowanie dodatkowego bufora finansowego na poziomie co najmniej 10-15% wartości inwestycji. Pozwoli to zabezpieczyć się przed nieprzewidzianymi wzrostami cen w trakcie budowy.
• Rozważenie gotowych projektów lub domów do wykończenia: Wybór sprawdzonego, gotowego projektu lub zakup domu od dewelopera z renomą może zminimalizować ryzyko błędów i niekontrolowanych wydatków. Deweloperzy, dzięki skali swoich zamówień, często są w stanie negocjować lepsze ceny materiałów.
• Lokalizacja poza bezpośrednim centrum aglomeracji: Jak pokazuje nasze doświadczenie z osiedlem Piękna Warka, atrakcyjny dom w przystępnej cenie jest możliwy w odległości około 50-60 km od Warszawy. Warto rozważyć takie lokalizacje, gdzie koszt działki jest niższy, a dojazd do miasta pozostaje komfortowy dzięki rozwijającej się infrastrukturze.

Jeśli szukasz rozwiązania, które pozwala uniknąć pułapek samodzielnej budowy w dynamicznych czasach, zapraszamy do zapoznania się z naszą aktualną ofertą domów gotowych do wykończenia W NOTICA budujemy tak, jak sami chcielibyśmy mieszkać – z dbałością o jakość, materiał i funkcjonalność.